住宅購入は不動産投資

少し前にハテナで持ち家か賃貸か、という記事を見ましたが、住宅購入が不動産投資だとわかってない人結構いるんですよね。まあ自分も完全に理解してるわけでもないんですが説明してみます。

まず、設定として今現在賃貸マンション（家賃１０万円）に入居中、めんどくさいので借金ではなく４千万円の預金を持っていることにします。そして土地付き一戸建てを４千万円で購入し大家さんとなり、無事入居者が見つかれば毎月１０万円の家賃収入を得ることができます。まあ大家さんなんだから当然ですが、この家賃収入は４千万円を投資した結果の利回りです。（なかなかいい利回りです）

家賃収入＋１０万円　　　　　←４０００万円投資・家賃支払いー１０万円

（投資物件）　　　　　　　　　　　　（自分）

この話を大家になるのではなく自分で住む話に変えるとどうなるでしょう？現在住んでいる賃貸の家賃支払いがなくなって得になりますか？なりませんよね。なぜなら家賃支払いが無くなったとしても、投資物件に自分が入居してしまうため本来あるはずの家賃収入（１０万円）が無くなってしまいますから。自宅購入で家賃支払いが無くなった！得した！なんて勘違いしがちですが、その表現は正しくありません。その得は自宅を買ったからではなく、あくまで「投資をした結果の配当」であり、株・債権などを買っても同様に得られるものです。わかりました？

まあ利回りだけを見ればかなり美味しい投資なんでしょうが、不動産には特有のリスクがありますからね。しかも人口減少で十中八九土地の値段が下がる（つまり元本割れ）のは確実なんですから、全額定期預金で持っていたほうがまだましだった、なんてことになりかねません。

ついでに書きます。

高度経済成長期には金利はほぼ一定なのに土地の値段はどんどん上がっていく、という状況だったので借金をしてでも早いうちに家を買うほうが得だったんでしょう。元本（不動産の値段）そのものが上がっていく上に、土地の値段が上がれば住宅の家賃だって上がりますから、銀行に返す額はほぼ一定なのに家賃（利回り）はどんどん上がっていくという、大変美味しい状態です。（周りの家賃が上がっていくのにくらべ自分の負担は増えない）

今はどうでしょう。全く逆ですよね。不動産価格はほぼ下がるのがわかっていて、なおかつ賃貸に住む人は家賃の負担がどんどん軽くなっていく可能性が高い。細かい計算なんかはできないんですが、よほど余裕のある人でないと老後が大変になりそうです。

まあ、価値観はそれぞれなんで買いたい人は買えばいいと思います。ただ、じい様連中は不動産の取得で得をしましたが、今同じことをやるとかなりの確率で損をしますよと、それだけです。

以上。